Qu’est-ce qui différencie le pacte de préférence de la promesse unilatérale de contrat ?

Table des matières

• 1 Que sont les précontrats ?
• 2 Différents types de pré-contrats
  • 2.1 La promesse unilatérale
  • 2.2 Le pacte préférentiel
• 3 Sanctions pour violation inappropriée d’un contrat préliminaire
  • 3.1 Retrait illicite de la promesse unilatérale
    • 3.1.1 Révocation de la promesse avant la fin du délai spécifié
    • 3.1.2 Conclusion d’un contrat avec un tiers
  • 3.2 Violation d’une clause préférentielle

Que sont les précontrats ?

Les précontrats, les contrats réels, visent à encadrer les négociations et les négociations qui conduiront à des contrats.

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Cette étape souvent négligée vous donne une sécurité juridique supplémentaire à ne pas omettre. En effet, une rupture des négociations précontractuelles peut s’avérer abusive et causer un préjudice à celui qui a été évincé. (c’est-à-dire les investissements effectués en vue de la conclusion du contrat).

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Les différents types de pré-contrats

La promesse unilatérale

La promesse unilatérale, inventée et développée par la pratique, a été récemment inscrite dans le Code civil à l’article 1124 du Code civil résultant de l’ordonnance du 10 février 2016.

Ce contrat dit préparatoire permet à une partie d’offrir à une seconde un droit d’option qui lui permettra, si elle en décide ainsi, de conclure un contrat dont les principaux éléments sont déjà définis dans la promesse. En d’autres termes, la promesse unilatérale, très courante en droit immobilier, offre à son propriétaire un accès privilégié à un bien donné.

Ainsi, le bénéficiaire d’une telle promesse peut, dans un délai défini par les parties, conclure le contrat en levant son option en l’acceptant simplement. En contrepartie, il doit verser au promettant la compensation dite du capital (10% de la valeur totale du bien) qui sera déduite du prix de vente si le contrat est conclu ou retenu par le promettant autrement.

Ce type de contrat est courant en droit des sociétés. Vous pouvez également trouver sur notre site un modèle de promesse unilatérale de vente d’actions.

Ne confondez pas la promesse unilatérale avec l’offre qui n’est pas un contrat mais un acte unilatéral.

Le pacte préférentiel

Contrairement à la promesse unilatérale, l’émetteur du pacte ne donne pas son consentement au futur contrat. Mais il est obligé de proposer sa propriété en priorité au bénéficiaire du pacte s’il décide de contracter.

Le pacte permet ainsi à son bénéficiaire, en cas de vente, d’être préféré à d’autres candidats à l’acquisition. Ici, l’auteur du pacte n’a pas encore décidé de contracter. S’il est effectivement tenu d’offrir ses biens en priorité au bénéficiaire du pacte, cela ne signifie pas qu’il soit obligé de conclure un contrat avec lui si les termes du contrat pas lui convenir !

Dans le cas d’un bail résidentiel, le propriétaire, par un tel pacte, s’engage auprès du bénéficiaire, s’il décide de vendre, à lui offrir en priorité. Le propriétaire ne s’engage donc en aucun cas à louer sa propriété. Le bénéficiaire d’un tel pacte reste libre d’accepter ou de ne pas louer le bien en question.

belvédère  : cette disposition n’existe pas pour le bail commercial.

Enfin, le pacte préférentiel prévu à l’article 1123 du Code civil est également régulièrement utilisé en droit des sociétés pour la vente d’actions. Afin d’éviter l’arrivée d’un tiers étranger dans la société, les associés peuvent convenir d’un accord préférentiel au profit des autres associés dans le cas où l’un d’eux décide de vendre ses actions.

Sanctions en cas de violation abusive d’un contrat préliminaire

Les précontrats sont des sources de sécurité juridique parce que leurs ventilations en dehors des conditions prévues par la loi sont sanctionnés.

Retrait illicite d’une promesse unilatérale

Révocation de la promesse avant la fin du délai fixé

Dans un tel cas, la loi prévoit une solution assez nouvelle.

La révocation du promettant avant la fin du délai prescrit n’exclut pas la formation du contrat.

Même si le bénéficiaire décide finalement de contracter. Ainsi, la sanction finalement imposée (à la fin de l’ordonnance du 10 février 2016) sera celle de l’exécution forcée du contrat.

Conclusion d’un contrat avec un tiers

Comme le prévoit l’article 1124, paragraphe 3, du Code civil, un contrat conclu en violation d’une promesse avec un tiers qui connaissait son existence est tout simplement nul. Si le tiers est de bonne foi, le bénéficiaire de la promesse peut recouvrer la compensation en capital et recevoir des dommages-intérêts.

Violation d’un pacte préférentiel

Dans le cas que le promettant a conclu le contrat en question avec un tiers, la loi établit une distinction entre un tiers de bonne foi et un tiers de mauvaise foi qui connaissait l’existence de la convention et la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir. Dans le premier cas, le bénéficiaire initial du Pacte n’aura droit qu’à des dommages-intérêts. Dans le second cas, elle peut être remplacée par les droits du tiers contractant ou faire annuler le contrat.